무술년 부동산, 전문가들 전망은?

지난해 시행된 문재인 정부의 강력한 부동산 처방이 거래시장 안정화에 기여했다고 전문가들은 분석했다. 그러나 수요자에 편중된 규제 부작용과 양극화 심화를 문재인 정부의 숙제로 지적했다.

김희선 알투코리아 전무는 정부의 부동산정책 효과에 대해 “가수요자는 사라지고 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 진정 국면에 들어설 것”이라며 정부의 정책이 ‘안정효과’가 있을 것이라고 평가했다.
김 전무는 올해 부동산 시장이 강보합장세가 지속될 가능성이 있다면서 거래가 소강상태에 접어들 것이라고 분석했다. 또 “공급자 위주 시장이 형성된 서울에서 기존 주택 보유자들은 더욱 주택을 꼭 쥐게 될 것이다. 다만 입주물량이 많은 지역을 중심으로 가격 하향 조정 압박이 있을 수도 있다”고 말했다. 이어 가격 하락 전망에 대해선 1가구 2주택자들의 임대사업자 등록 여부가 관건이라고 덧붙였다.

이현석 건국대 부동산학과 교수는 정부 정책이 경기를 다운시키는 역할을 할 것이라면서도 “반대로 보면 경기가 과열될 수 있는 것을 막는 방책”이라고 풀이했다.

다만 재건축 초과이익 환수제에 대해서는 “서울시내에 아파트를 공급할 수 있는 방법 중 하나이지만 조합원 부담이 늘면서 (재건축사업 추진) 동기가 약화될 수 있다”면서 공급 중심 시장에서 오히려 역효과를 볼 수 있다고 지적했다.

신용상 금융연구원 박사는 신(新)DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력심사제)에 대해 “서민들이 대출받기 어려워질 것이다. (정부가 내놓은) 보완책이 임대주택이나 공공주택”이라고 말했다. 그러나 “그 사이에 있는 실수요자들, 자가 주택 소유 욕구가 큰 40·50대 수요자들이 금융적인 부분에서 어려움을 겪을 것”이라고 지적했다.

신 박사는 “거래 없는 가격 안정은 정상적인 게 아니다. 거래가 활발하면서 가격도 안정돼야 안정적인 시장이다. 수요 중점적 대책으로 버블이나 투기를 잡는 데는 성공한 것으로 보인다. 이건 분명한 성과다. 그러나 공급 대책 없이는 일시적 대책에 그칠 것”이라고 꼬집었다.

전문가들의 말을 종합해보면 올해 부동산 시장 축소는 실상 지난해부터 예고된 셈이다. 그러나 수요자 압박과 거래 절벽으로 인한 부작용이 발생할 것으로 보여 정부 대책이 시급하다.
지방의 한 공인중개사는 “정부 대책이 지방 부동산시장을 힘들게 하고 있다”고 말한다. 정부 규제로 시장이 불안해지자 매물이 뚝 끊겼다는 것. 그나마 거래되는 급매물은 가격이 점점 떨어지고 있다고 전했다.

이어 “급매 가격이 하루가 다르게 하락하고 매수자들도 하락을 기대하며 관망세를 보여 거래 절벽은 더욱 심화되고 있다. 이런 현상이 쳇바퀴처럼 계속되면 결국 지역 부동산 가격은 일순간 폭락할 수 있다”고 지적했다.

정부의 부동산 정책은 ‘규제’로 과열을 막은 시장에 ‘복지’를 투입해 갭(gap)을 메우는 모양새다. 궁극적 목표인 시장 안정화와 실수요자 위주 시장 환경 조성을 위해서는 올해 수요자 중심 규제보다는 공급자 중심 혜택과 규제를 잘 살펴야 할 것으로 보인다.


백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com