'공공성 강화' 주거종합계획에 전문가 "고무적", 건설사 "재개발 위축"

서울 고덕강일을 포함해 경기 시흥시 장현, 강원 춘천시 우두 등 정부와 지방자치단체가 공급하는 3개 공공분양 아파트 단지가 올해 후분양제도를 도입한다.

또한 올해부터 서울과 수도권 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율의 상한선을 최고 30%까지 높이기로 했다.
국토교통부는 24일 이같은 내용을 담은 '2019년 주거종합계획'을 발표했다. 초점은 공공임대주택 확충과 후분양제 도입 등 주택시장 공공성 강화에 맞춰져 있다.

김현미 국토부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이날 발표한 '2019년 주거종합계획'에 따르면, 정부는 올해 공공임대주택 13만 6000가구, 공공지원임대주택 4만가구 등 '공적임대주택'을 총 17만 6000가구를 공급한다는 목표이다.

아울러 문재인 정부 임기 마지막해인 오는 2022년까지 공공임대주택을 매년 전년대비 1000가구씩 늘려 공급한다는 계획도 담고 있다.

공공분양 아파트단지 3곳에 후분양 방식을 도입하고 재개발사업의 공공성과 투명성을 강화하는 등 이번 주거종합계획은 '포용적 주거복지'와 '실수요 중심의 시장관리'에 방점을 찍고 있는 모양새다.


정부의 올해 주거종합계획은 ▲포용적 주거복지 성과의 본격 확산 ▲실수요자 중심의 주택시장 안정적 관리 공고화 ▲임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차시장 조성 ▲고품질의 편안한 주거환경 조성 등을 4대 주요 과제로 설정했다.

먼저, 포용적 주거복지 확산을 위해 우선맞춤형 주거지원 강화 일환으로 신혼부부 공적임대 4만 6000가구, 신혼희망타운 1만가구를 각각 공급한다.
맞춤형 청년주택도 4만 1000가구를 지원하며, 무장애 설계를 적용한 어르신 맞춤형 공공임대도 9000가구(건설형 5000가구, 매입·전세임대 4000가구) 배정했다.

저소득 취약계층을 위해 공적임대 8만가구 공급과 함께 주거급여 지원대상과 지원금액도 확대해 지난해보다 17% 늘어난 총 110만 가구에게 지원금액을 현행대비 5.0~9.4% 인상지급한다.

지자체별 빈집 실태조사결과를 인터넷에 공개하는 '빈집정보은행'과 도심 내 빈집을 수요자와 연결해주는 '빈집매칭 플랫폼'도 시범 구축한다는 계획이다.

두번째, 실수요자 중심의 시장관리 과제에서는 후분양제 시범도입이 눈에 띈다.

정부는 올해 ▲경기도 시흥 장현 ▲강원도 춘천 우두 ▲서울 고덕 강일 등 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 총 3개 단지에 후분양 방식을 도입한다.

또 소비자 선택권을 보장하기 위해 평면구조 및 마감재 선택 등 소비자선택 강화형 시범사업도 추진한다.

이후 정부는 오는 2022년까지 신혼희망타운과 주거환경개선사업을 제외한 공공분양 물량의 70%를 단계적으로 후분양 방식으로 공급한다는 방침이다.

이밖에 공시가격 불형평성을 개선하고 분양가 상한제를 내실있게 운영해 투기수요를 차단하는 한편 시공사 수주비리 3진아웃제 등 정비업자 처벌강화 등을 통해 재개발 등 정비사업의 공공성과 투명성을 높일 계획이다.

임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차시장 과제를 위해서는 임대료 증액규제 및 매각제한 등 등록임대 관련 공적의무 이행을 종부세·임대소득세·취득세 등 세제혜택과 연계하는 방안이 추진된다. 또 임차인 중심의 임대차제도 개선도 추진한다.

또 고품질 주거환경 조성을 위해서는 실내공기질 개선 등 주거환경 개선과 장수명주택·제로에너지주택 활성화를 위한 기반을 마련하는 한편, 스마트홈 기술개발, 홈네트워크 설비 관련 고시를 개정해 미래형 주택을 선보인다.


이러한 정부의 주거종합계획에 부동산 전문가들은 일단 "고무적이다"는 평가와 함께 "세대별 안배와 재개발주민 보상 현실화 등 부작용을 최소화하는데 힘써야 한다"고 강조했다.

반면에, 주택건설업계는 재개발 임대비율 상한선이 70%까지 상향되면 재개발사업에 악영향을 줄 것이라는 우려감을 내비쳤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "갭투자 수요 감소와 분양시장의 무주택자 당첨비율 확대는 결국 시세차익용 단기투기 수요 억제, 무주택자의 내집마련 기회 확대라는 지난해 9.13 부동산종합대책의 효과가 현실화되는 것이라고 볼 수 있다"고 평가했다.

다만, 주택거래가 평년에 비해 크게 위축되는 등 거래 소강상태가 이어지고 있는 역기능도 동시에 나오고 있다는 점은 아쉬운 부분이라고 지적했다.

이어 정부의 공공임대주택 확대 계획에 함 랩장은 "신혼부부와 취업준비생(청년)을 위해 비교적 도심 내 저렴한 임대주택이 필요한 곳에 국민임대부터 매입형임대, 행복주택, 신혼희망타운까지 다양한 유형으로 공급하겠다는 점은 고무적"이라고 긍정적 반응을 보인 반면, "주거취약계층은 20~30세대 외에도 40~60세대까지 다양하므로 이들에게도 골고루 안배할 필요가 있다는 점에서 자칫 세대간 홀대 논란도 있을 수 있다"고 우려했다.

그러나 주택건설업계에서는 재개발 임대비율 상한선이 높아지면 재개발 사업이 위축될 것이라는 우려가 나오고 있다.

이번 정부계획에 따르면, 재개발에 따른 임대주택 의무화 비율은 지역에 따라 최고 20%로 상향조정된다. 여기에 지자체 재량에 따라 추가로 최대 10%포인트 더 높일 수 있다. 결국 지자체의 판단에 따라 서울과 수도권의 경우 재개발 임대주택 비율이 최고 30%에 이를 수 있다.

한 건설사 관계자는 "의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율이 30%까지 높아지면 조합의 수익성이 떨어져 재개발을 추진할 동기가 사라지게 될 것"이라고 말했다.

한편, 주택재개발 등 정비사업의 공공성 강화에 대해 함영진 직방 빅데이터랩장는 "임대아파트 확대, 주민 재정착률 강화, 복마전 등 비리 축소를 위해 필요한 부분이나 임대주택 의무비율 상한으로 공공성을 확보하기 위해선 그에 걸맞게 임대주택 공공매입에 대한 토지와 건축비 보상을 현실화해 정비사업 주민의 반대를 줄여야 할 것"이라고 조언했다.


김철훈 글로벌이코노믹 기자 kch0054@g-enews.com